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育儿论坛-深圳亲子王国 首页 谈天说地 深圳“三价合一”刚刚来了!二手税费竟要增加这么多 ...
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[房产楼市] 深圳“三价合一”刚刚来了!二手税费竟要增加这么多

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发表于 18-3-29 10:39 |显示全部帖子
刚刚,《住房城乡建设部人民银行 银监会关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》(建房〔2017〕215号)完善房地产金融调控的政策要求,人民银行深圳市中心支行、深圳银监局、市规划国土委联合发布通知,建立信息互通查询机制,规范购房融资,坚决遏制“阴阳合同”和“高评高贷”现象,确保房地产市场平稳健康发展。
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该通知要求:商业银行办理房屋贷款业务,要以房地产信息系统中查询到的网签合同和住房套数查询结果作为审核依据,并以网签备案合同价款和房屋评估价的最低值作为计算基数确定贷款额度。不动产权登记系统将对网签合同相关价款与购房贷款额进行自动比对,对未按本通知要求核定贷款额度的银行抵押登记申请,系统将自动拦截并予以退文,并将相关违规情况报监管部门核查。

该政策实施将全面压缩“阴阳合同”生存空间,打击利用高杠杆投资投机购房,夯实差别化住房信贷政策,抑制二手房价格过快上涨,并提高税赋公平性。同时,也将完善二手房市场监测管理,有利于房地产市场主管部门全面掌握真实二手房成交价,为房地产调控提供更可靠的数据支持。

政策发布后,各商业银行、各房地产中介服务机构将在主管部门指导下依法落实通知精神,要求客户如实申报成交价格。人民银行深圳市中心支行、深圳银监局将继续加强购房贷款业务的监督和检查。
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“三价合一”,即在二手房交易时,统一网签价(计税价格)和银行评估价(贷款用),即“银行评估价=实际成交价=网签备案价”。

新政实行后,税费和首期的变化

该政策执行后,二手房交易双方将会有三种选择:

1)首付不变,但税费比之前以计税评估价过户时要高。

2)税费不变,但贷款成数会降低。

3)交易双方寻求平衡点,在尽可能多贷款的同时,尽量少交税费。

我们来分别看看三种选择情况下,税费和贷款分别有多大的区别:

1、保持首付不变的情况下,税费的变化情况

如果想保持首付新政前后不变,网签合同价务必要等于真实成交价。

以一套80平方米的普通住宅为例,在对应年限下,应该交的税费,如图所示:
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▲此处假设总价符合深圳普通住宅标准

图片数据来源/版权属于:深圳深圳同致诚评估(作图:搜狐焦点深圳)

以一套150平方米的非普通住宅为例,在对应年限下,应该交的税费,如图所示:
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▲图片数据来源/版权属于:深圳深圳同致诚评估(作图:搜狐焦点深圳)

我们可以看出,如果想正常贷款,新政后,非普通住宅的税费增加幅度大于普通住宅。而普通住宅满5年家庭唯一这种情况的房产可能会成为市场上的香饽饽。

2、保持税费最低的情况下,贷款成数的变化

如果想保持税费新政前后不变且最低,网签合同价一般要求等于计税评估价。

计税评估价一般是市场价的6-7成,此处我们假设为6.5成。

我们还是拿上述案例来讲,一套80平方米的普通住宅,正常市场价成交520万,计税评估价为338万。如果按市场价贷7成,可贷364万;如果想税费最少,则只能贷到网签价的7成,此时需要以计税评估价作为网签价,338万的7成为236.6万,仅为实际成交价的4.55成。意味着,在保证税费与新政前一样最低,实际贷款成数由7成变成了4.55成,对于刚需来说,原本只需掏3成首期,现在则需要拿5.45成首期。

3、寻求平衡点,在尽可能多贷款的同时,尽量少交税费

新政实施后,市场应该会寻求平衡点,在上述两种情况之间进行权衡。要么多交税多贷款低首付,要么少交税少贷款高首付。

新政对市场的影响

分析完税费和首期的变化后,大家肯定想知道对市场到底有什么影响,小估哥有以下几点思考:

1、房价会因此下跌吗?

小估哥认为新政不会对深圳二手房均价产生太大的影响。早在2011年,深圳市为打击“阴阳合同”而出台了计税评估价,当时也是面临着税费的增加,而楼市却依然高涨。如今,新政如若全面实施,可能还是会延续当前市场结构性分化的特点,片区轮动、此起彼伏,各片区成交价有张有跌,二手房均价将会保持横盘或小幅上涨。

2、成交量会大幅萎缩吗?

小估哥认为,当前二手房成交量已经是比较低量的水平,在新政还未全面实施前,市场成交可能会因为政策预期而小幅放量。不过,当前贷款放款速度慢,会影响到购房者的心态,如若政策出台,会影响到贷款成数的变化,从而导致纠纷。而在新政全面实施后,市场将会寻找新的平衡点,成交量会小幅度下降,待政策消化完毕后又会恢复到当前正常市场水平。

3、一手房因税费无变化,将会有所放量?

购买一手房没有税费转嫁的因素,只有少量契税,未来一手房将会放量。

4、能否消灭“阴阳合同”?

小估哥认为,并不能消灭阴阳合同。2011年出台计税评估价政策也是为了打击“阴阳合同”,但“阴阳合同”并没有消失,一般过户时都会以计税评估价过户,这时候的网签合同其实就是一份“阴合同”。如今,如果新政策实施,采取多交税也可以达到多贷款,或者是少交税少贷款,一样会产生“阴阳合同”,因此,新政策无法消除“阴阳合同”。

5、从此不需要评估公司了吗?

新政策很清楚,是“网签合同备案价和房屋评估价”孰低原则,还是需要第三方机构的评估值作为贷款依据的。此外,为了防控多交税以达到多贷款的目的,银行还是需要第三方机构协助把控房屋的正常市场价值的。

6、网签合同价≠计税评估价

目前市场上很多解读,都把网签合同价等同于计税评估价,其实这是错误的。在新政前,为了尽量减少税费,一般都会在网签环节是,按照计税评估价去做网签合同价,此时,网签合同价是等于计税评估价的,但其实也可以申报不同的价格去做网签的,可以不等于计税评估价。新政实施后,将会有很多后者这种情况,为了达到比较均衡的目的,网签合同价≠计税评估价。

给购房者的建议

新政策的实施是迟早的事,因此购房者需要根据自己的情况结合政策的影响来应对。

已签购房者:尽快办手续,先网签,查征信,凑首期,尽快拿到银行的贷款承诺函

好地段好户型的房产,不要指望业主降价减免税费,该买的尽快买

全款在手的:可以再观望观望

一手房限价,税费也少,值得刚需关注

搜狐焦点深圳资讯

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422_地球日勋章

发表于 18-3-29 11:04 |显示全部帖子
我的理解就是,国家想多收税......

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发表于 18-3-30 14:25 |显示全部帖子
夏沐草 发表于 18-3-29 11:04
我的理解就是,国家想多收税......

我看也是这个意思,不是贷款的数少了,就是要纳税更多

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发表于 18-3-30 14:45 |显示全部帖子
说好的减负减税呢!普通老百姓的日子越来越难熬了!
凡是人,皆须爱;天同覆,地同载!

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发表于 18-3-30 14:46 |显示全部帖子
夏沐草 发表于 18-3-29 11:04
我的理解就是,国家想多收税......

这个意图很清晰,我看也是这个意思!
凡是人,皆须爱;天同覆,地同载!
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